Stikkordarkiv: næringseiendom

Åpent brev til Finansministeren

Kjære Finansminister,

Først vil jeg benytte anledningen til å gratulerer deg med et godt valg og høyst sannsynlig gjenvalg som Finansminister. Uten å gå alt for mye inn på politikken, gjør dette at man i alle fall vil mer eller mindre følge samme spor som man gjorde før 11.09.2017.

Diagnose og medisin

Dette er også årsaken til at jeg skriver til Finansministeren i dag. Siden 01.01.2017 har vi hatt et ekstra sett med reguleringer knyttet til boligmarkedet i Oslo. Etter en oppgang på rundt 25 % i boligprisene i 2017, medgir jeg at noe måtte gjøres. Det som var spesielt prisdrivende i denne perioden var det spesielt lave tilbudet som da var i markedet. Sannsynlig er det også at lave renter og psykologi, følelsen av at «boligmarkedet løp fra en», også hadde stor innvirkning på prisene. Det var «helt greit» å gi på litt ekstra i en budrunde – det viktigste var å komme seg inn på markedet og være med på prisstigningen. Likevel er det viktig å huske at den mer sunne prisutviklingen de fleste andre steder i landet, viser at det ikke primært var lave renter som var primærdriveren. Det var rett og slett en «Oslo-cocktail».

Det reguleringene gjorde, Finansminister, var å stagge markedet, og jeg er enig i at de aller fleste virkemidlene var gode. I dag er tilbudet av ledige boliger i Oslo opp med rundt 200 % siden bunnen fra 2016. I tillegg har denne økningen kommet på ikke mer enn et halvt år.  Det som også har vært oppløftende å se, er at aktiviteten har holdt seg på et godt nivå. Dette har gjort til at vi har fått sunne og mer edruelige budrunder de siste månedene, og en justering i prisnivået som stort sett har vært velkomment. Bra jobbet.

 

Problemene

Men så, Finansminister, har vi kommet til det punktet der jeg ikke lenger holder helt følge. Problemet med disse reguleringene, er at de er svært markedshemmende over tid. I tillegg til det er det to hovedpunkter jeg har lyst til å diskutere. Norge har pr i dag en av de aller høyeste eierandelene av bolig i den vestlige verden med over 80 %. I den allmenne persepsjonen er det viktig at alle kan og skal eie sin egen bolig. Foruten sårbarheten dette gir ved at alle samler sparepengene sine i en kurv, en diskusjon jeg ikke skal gå videre inn på her, er et annet punkt som ofte faller utenom diskusjonen viktigheten av et fungerende leiemarkedet. Det er mange som av ulike grunner trenger å leie en bolig i kortere eller lengre perioder. Dette kan være grunnet jobb, studier, ferier, samlivsbrudd osv. I tillegg vil det være flere og flere som ikke ønsker å legge så stor andel av sparepengene sine inn i et boliglån, noe de egenkapitalkravet krever. Det er ikke en uting at enkelte velger å investere i utleieboliger. Det er en nødvendighet som dekker et viktig behov for svært mange og ikke en ting som vi aktivt bør motarbeide over tid.

Problemet er jo naturligvis at det kan være, som vi så i 2016, ekstra prisdrivende. Men der kommer vi også til punkt 2. Det har lenge vært snakk i Hovedstaden om for lite boligbygging til å dekke boligbehovet med den sterke innvandringen som har vært. I følge våre beregninger så har nok dette vært litt oppblåst i mediene og innvandringen er nå inne i en roligere periode. Likevel, det er ikke til å komme fra at det har vært bygget for lite, og samfunnet går også i den retningen at det blir flere husstander – flere bor alene. Hvis vi nå stagger boligmarkedet for lenge, vil vi også stagge boligbyggingen som det er behov for. Utbyggere vil ikke bygge når de ikke får solgt sine prosjekter. Det har de siste månedene vært et stup i salgstakten for nye boliger, noe som allerede har begynt å gjøre seg gjeldene for oppstartstakten for nye prosjekter. Finansminister, behovet for flere boliger vil ikke gå vekk selv med midlertidige reguleringer. Vi utsetter å adressere et av kjerneproblemene og vi står i fare for å stanse det vi hadde påbegynt med økende boligbygging. Dette vil i så fall senvirkninger.

Friskmeldt

Finansminister, alt dette henger sammen. Boligprisnedgang er dårlig nytt for den norske økonomien. Alle har jo sparegrisene sine i eget hus, under madrassen – billedlig talt. Derfor er man nødt til å fjerne slike strenge reguleringer, før eller siden. En selvpåført boligprisnedgang med de forholdene vi har i Norge, er helt fjernt. Dette vet vi.

Disse reguleringene som etter planen skal fjernes juni 2018 har virket. De har gjort sin jobb. Det som vil skje hvis disse beholdes frem til da er en enorm flaskehals der boligsalget vil stupe i mars, april og mai i påvente av at disse reguleringene fjernes. Det kan da også bygge seg opp et så stort tilbudslager at vi ville kunne få lignende problemer som Rogalandsmarkedet har hatt de siste 3 årene. Forskjellen her er at det vil være selvforskyldt i langt større grad enn det var på sørvest-landet.

Finansminister, din diagnose har vært sånn passe. Medisinen har vært god. Det er derimot ingen behov for å fortsette medisineringen med tanke på at pasienten nå er frisk. Hvis vi fortsetter medisineringen nå risikerer vi store senskader som vil ha stor smittefare til områdene rundt og som kan påvirke ditt handlingsrom i økonomien de neste 4 årene. Vi så allerede ved boligtallene fra august at det er stor smittefare fra Oslo og ut til andre steder som i utgangspunktet er friske, men som også blir påvirket av markedets psykologi. Finansminister, hvis du ønsker å unngå feilmedisinering og smitte, må du stoppe medisineringen lenge før juni 2018 og helt så fort som mulig.

 

 

Forfatter Aleksander Gukild, Head of Research, Colliers Oslo

Merket med , , , , , ,

Renter og finansiering

Alle som arbeider aktivt med eiendom og har normalt finansieringsbehov, har oppdaget at bankene ikke prioriterer utlån til næringseiendom om dagen. Finansiering av SPV kjøp er nærmest umulig i dagens marked, og i beste fall krever det en svært høy andel egenkapital. Vi bruker mange utenlandske navn i vår bransje, vet alle hva et SPV kjøp er?
Det er kjøp av eiendommer som blir lagt i et eget selskap kun for denne eiendommen, slik at risikoen hviler bare på denne eiendommen.

finansieringDet som er interessant nå er at obligasjonsmarkedet begynner å bli en aktuell og realistisk måte å finansiere eiendomskjøp på, spesielt hvis du har finansieringsbehov i en eiendomsportefølje. Det betyr at du kan gå til aktører som driver med obligasjonsutstedelse (Arctic, Fearnleys, ABG Sunndal etc) og skaffe fremmedkapital gjennom obligasjonsmarkedet. Dette har hittil vært en dyr måte å finansiere eiendomskjøp på, mye på grunn av at rentene har vært høyere enn hva bankene krevde. Men for en portefølje med høy avkastning, kan dette være interessant. Og, hvis rentene skulle falle noe i dette markedet blir dette svært interessant. Spesiellt siden de fleste obligasjoner ikke krever avdragsbetjening før obligasjonen skal innfries. I tillegg kan man selvfølgelig spekulere i at de som utsteder obligasjoner kan være litt mere risikovilling, enn en bank som selv må ta kostnaden hvis lånet blir misligholdt. Ikke det at jeg sier at det er slik….

Obligasjonsmarkedet har finansiert eiendommer for NOK 11 milliarder i år, mot 0,9 milliarder i fjor. DnB beregner at mer enn halvparten av all eiendomsfinansiering i år har blitt finansiert gjennom obligasjonsmarkedet. Jeg antar at mye av dette har gått til refinansiering, men at en stor del har blitt finansiert gjennom obligasjonsmarkedet, er vi enig i.

Jeg har en våt drøm, la oss få kredittforetakene tilbake slik vi har det i Danmark, og delvis hadde tidligere i Norge også. Og helst uten at de er eid av bankene, da kan vi begynne å få gunstigere finansiering.

Merket med , , ,